Los condominios y residenciales privados, que hoy representan una parte importante del mercado inmobiliario en Costa Rica, suelen enfrentarse a conflictos entre propietarios, administradores y arrendatarios. En muchos casos, los desacuerdos giran en torno a decisiones de las asambleas que rayan en la ilegalidad o en errores administrativos que afectan derechos adquiridos.
Desde cobros adicionales por tener una mascota, hasta equivocaciones en la asignación de parqueos y locales comerciales que operan sin permisos, estos problemas son cada vez más comunes y pueden tener consecuencias legales y económicas importantes.
Cobros extra por mascotas: una práctica cuestionable
En algunos conjuntos residenciales, las administraciones han empezado a cobrar una cuota adicional a quienes tienen mascotas, argumentando que la medida fue aprobada por la asamblea de propietarios. Sin embargo, este cobro carece de sustento legal, ya que las cuotas de mantenimiento se calculan exclusivamente con base en los coeficientes de propiedad establecidos en el reglamento del condominio.
Los especialistas en derecho inmobiliario sostienen que solo se pueden imponer multas a quienes incumplen las normas de convivencia —por ejemplo, no recoger los desechos de sus animales o generar molestias—, pero no se puede cobrar una tarifa fija por tener una mascota.
En caso de que la medida haya sido aprobada por la asamblea, los propietarios pueden impugnarla judicialmente o pedir que el Consejo de Administración la reconsidere en una próxima sesión.
Parqueos mal asignados: cuando un error en los planos puede costar caro
Otro conflicto frecuente ocurre con los parqueos de uso exclusivo. No es raro que, por errores en escrituras o planos, un propietario descubra años después que el espacio asignado en realidad no corresponde al que figura en los documentos oficiales.
De acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, el derecho de uso exclusivo sobre un parqueo debe estar claramente especificado en la escritura pública y respetado por la administración y los demás vecinos.
Cuando hay discrepancias entre lo asignado y lo inscrito, el administrador tiene la obligación de buscar una solución conciliada entre las partes. Si no se logra, el propietario afectado puede acudir a los tribunales para hacer valer su derecho.
Locales comerciales en condominios residenciales: un uso indebido del suelo
En algunos condominios originalmente diseñados para vivienda, los vecinos han permitido con el tiempo la apertura de pequeños negocios —tiendas, barberías o papelerías—. Aunque en su momento esto pudo resolver necesidades básicas de los residentes, si el uso de suelo no fue modificado legalmente, esos locales están operando fuera de norma.
Para mantenerlos de forma legal, la copropiedad debe solicitar una licencia de adecuación o cambio de uso ante la municipalidad correspondiente y modificar su reglamento interno. Este tipo de decisiones requieren el voto favorable de al menos el 70% de los coeficientes de copropiedad, según la Ley 7933 de Propiedad en Condominio y su equivalente en la normativa costarricense.
De no hacerlo, los dueños de esos locales se exponen a sanciones municipales, e incluso, a la clausura del negocio por incumplir el plan regulador y las normas de seguridad ciudadana.
Lo que deben saber los propietarios
Estos casos reflejan una realidad común en muchos condominios del país: falta de información jurídica y supervisión técnica en decisiones que afectan la convivencia y los derechos de los copropietarios.
Antes de aprobar medidas en asamblea, los vecinos deberían solicitar la asesoría de un abogado en propiedad horizontal y de un arquitecto o ingeniero que certifique la legalidad y viabilidad de las modificaciones.
En palabras simples: no todo lo que se aprueba en una asamblea es válido. Y si un acuerdo vulnera derechos o contradice la ley, puede y debe ser impugnado.
